外资大规模抛售商业地产，折价出手引人关注

外资正在以低于市场价值的价格出售商业楼盘，涉及城市广泛，包括广州、深圳、成都和武汉等地。这一轮抛售潮起初从上海蔓延，并迅速在全国范围内扩散。知名机构如凯德、黑石和高盛纷纷寻求新的投资者接盘，但并不是所有的项目都能如愿寻得买主。面对无法找到买家的情况，贝莱德选择了直接放弃，其结果是将楼盘抛给银行，彻底退出。

贝莱德这家全球最大的资产管理公司，掌控着11.6万亿美元的资产，此时此刻，它选择了不再承担亏损。回看贝莱德在2017年以12亿的价格从保德信手中购入位于上海北岸长风的两栋写字楼，每平方米单价高达4.3万，首付35%，其余部分通过渣打银行贷款7.8亿。那时，市场对其交易给予了高度评价，认为这显示出贝莱德对中国核心城市商业项目的看好。然而，实际情况却大相径庭，租金水平急剧下滑，长风板块的空置率飙升至34.7%，主楼的出租率首次跌至50%以下。贷款在2023年到期，展期一年后，转手出售时设定了8.4亿的价格，却无人问津，最终不再偿还贷款，直接将物业返还给渣打，贝莱德也选择了退出。

渣打接手后也深感头疼，最终将这栋楼转手给不良资产处置机构，价格从12亿一路削减到6亿多，折价高达48%。从贝莱德那儿获得的4.2亿首付在此交易中已荡然无存。与此同时，2021年新加坡凯德集团也曾快速扩张，在中国市场进行大肆收购，他们以20亿收购了北京CBD的博瑞大厦，低价法拍获取了36亿的上海闵行数据中心，甚至以16亿购得四个物流资产。凯德还将部分来福士广场的股份售予平安人寿，套现96亿，但接下来的情况却并不乐观。如今，凯德决定陆续出售自己的资产，包括凯德星贸和北京凯德MALL双井，所购写字楼的空置率不断攀升。黑石的情况也不太好，曾以9900万美元买入的淮海627，如今以9900万美元出售，持有8年期间的升值四微乎其微。

这些外资机构如贝莱德、黑石、高盛和凯德，虽然都是业界顶尖企业，拥有大量的财富和资源，内部团队均是从名校毕业的高管，年薪可达数百万甚至千万美元。然而，他们的表现却不尽如人意。为何如此？显然，贝莱德的分析师清楚办公室空置率正在上涨，黑石的投资经理也明白翻新的淮海627并未能带来应有的租金收益，但现实是，他们也承受着来自团队的压力。尽管报告中可能会提出谨慎的建议，但沉重的业绩压力促使他们必须继续投入，以确保管理费用的持续。

外资在进入中国市场时，首先建立团队，团队的目标仅有一个，就是将资金投出去。完成KPI，意味着团队能获得奖金，假如停下了投资，那年终考核时又该如何书写不看好市场的理由？这样一来，观望只会导致奖金落空，团队解散，职位不保，因此，投资必须继续，错了就错了。

正如凯德在2021年拍下博瑞大厦时的投资报告写道，已抓住市场底部机会；而贝莱德在2017年的分析报告中，毫无疑问也传达出对中国核心城市商业项目的长期看好。背后则是那些为了自己的业绩而拼搏的普通职工，他们更关心的是如何在当年保持自己的奖金，而明年又是另一个新老板的任务，后年也可能已经跳槽了。随着企业内外压力的增加，业务的推进显得远比判断其合理性更为重要。所以，投资亏损的后果归结到机构身上，然而收益却化作奖金流入到个人的口袋。

在这个行业内，别被那些华丽的机构名头所迷惑。诸如贝莱德、黑石、高盛与凯德等，背后实际上也都是在拼命工作的普通员工。他们遵循的是职场中最大化短期利益的竞争规则。外资机构与国内的信托、基金公司在本质上没有区别，都是用别人的资金去做项目，获利分管理费，亏损则由投资人承担，唯一的不同在于它们的报告更加规范，语言更加流利。未来是否会有更多人继续抄底？答案显然是会的，新一轮的投资时机可能已经到来，而那些新的总经理的目标已经设定，他们很快将再次开始新的项目。由此，我再一次强调，交给这些外资机构去冒险并不值得，若要投资，不如自己来。